Alquiler vacacional en la Costa del Sol y el Campo de Gibraltar: licencias, fiscalidad y riesgos legales para propietarios

Empieza el verano y con él la temporada alta del alquiler turístico en la Costa del Sol y el Campo de Gibraltar. Muchos propietarios —residentes, no residentes, herederos de una segunda vivienda o inversores que acaban de comprar en la zona— deciden alquilar su casa unas semanas o todo el verano a través de plataformas como Airbnb o Booking. Lo que pocos saben es que esta actividad, aunque parezca sencilla, está sujeta a una licencia administrativa específica, a obligaciones fiscales concretas y a sanciones reales para quien no cumple con ellas.

En RF Abogados vemos cada año el mismo patrón: propietarios que publican su vivienda en plataformas sin haberla registrado, o que no declaran correctamente los ingresos, y que descubren el problema cuando ya es tarde —con un expediente sancionador abierto o un requerimiento de Hacienda. Esta guía resume lo esencial para alquilar tu vivienda este verano sin sobresaltos.

La licencia VFT: el primer paso, no el último

En Andalucía, cualquier vivienda que se cede a terceros, con habitualidad y a cambio de un precio, por periodos inferiores a un mes, está sujeta a la normativa de Viviendas con Fines Turísticos (VFT). No es un trámite opcional ni algo que se pueda dejar "para más adelante": sin el número de registro VFT, publicar la vivienda en cualquier plataforma constituye una infracción.

El registro se solicita ante la Junta de Andalucía, a través del Registro de Turismo de Andalucía (RTA), y exige acreditar una serie de requisitos antes de obtener el número: cédula de habitabilidad o licencia de ocupación, certificado de la instalación eléctrica, sistema de climatización en las habitaciones, botiquín de primeros auxilios, información turística de la zona a disposición de los huéspedes y, en muchos casos, comprobar que el uso turístico no está prohibido por los estatutos de la comunidad de propietarios o por el planeamiento urbanístico del municipio.

Particularidades en urbanizaciones del Campo de Gibraltar

En zonas como Sotogrande, La Alcaidesa o el litoral de Manilva, muchas viviendas se encuentran en urbanizaciones con normativa propia o con licencias de ocupación antiguas que no siempre coinciden con el uso real del inmueble. Antes de iniciar el registro VFT conviene revisar la licencia de primera ocupación y el estado urbanístico de la vivienda, porque cualquier irregularidad previa puede bloquear o retrasar la concesión del número de registro.

Riesgos de alquilar sin registrar la vivienda

El ejercicio de la actividad turística sin el correspondiente registro VFT puede calificarse como infracción grave o muy grave conforme a la Ley de Turismo de Andalucía, con sanciones económicas que se incrementan en caso de reincidencia. A esto se suma un riesgo adicional, cada vez más relevante: desde hace varios ejercicios, las plataformas de alquiler vacacional están obligadas a comunicar a la Agencia Tributaria los datos de los anfitriones y de las operaciones realizadas a través del modelo 179, lo que facilita enormemente la detección de viviendas no registradas o de ingresos no declarados.

• Sanción administrativa por parte de la Junta de Andalucía por ejercer actividad turística sin registro.
• Cierre cautelar de la actividad en los casos más graves, mientras no se regularice la situación.
• Requerimientos de Hacienda derivados del cruce de información del modelo 179 con la declaración de la renta del propietario.
• Conflictos con la comunidad de propietarios, que puede reclamar el cese de la actividad si los estatutos la prohíben o si se ha incumplido un acuerdo válidamente adoptado.

Fiscalidad del alquiler vacacional para residentes

Si eres residente fiscal en España, los ingresos del alquiler vacacional se declaran en el IRPF, normalmente como rendimiento de capital inmobiliario. A diferencia del alquiler de vivienda habitual a largo plazo, el alquiler vacacional no tiene derecho a las reducciones fiscales pensadas para favorecer el arrendamiento residencial estable: aquí se tributa, en general, por la totalidad del rendimiento neto, una vez deducidos los gastos directamente relacionados (suministros del periodo alquilado, comisión de la plataforma, seguro, parte proporcional del IBI y de la comunidad, amortización del inmueble).

Hay además una distinción importante: si junto con el alojamiento se prestan servicios propios de la industria hotelera —limpieza durante la estancia, cambio periódico de ropa de cama, recepción permanente—, la actividad puede considerarse actividad económica en vez de simple rendimiento de capital inmobiliario, y en determinados casos puede quedar sujeta a IVA al tipo del 10%. La mera limpieza a la entrada y salida del huésped no suele considerarse, por sí sola, un servicio hotelero a estos efectos, pero conviene analizar cada caso.

Fiscalidad para propietarios no residentes

Esta es la situación que genera más dudas entre la numerosa comunidad de propietarios británicos y gibraltareños con segunda vivienda en la Costa del Sol y el Campo de Gibraltar. Los no residentes deben declarar los ingresos del alquiler vacacional mediante el modelo 210 del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR):

1. Residentes en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo: tributan al 19% sobre el rendimiento neto, pudiendo deducir los gastos directamente relacionados con el alquiler, en condiciones similares a un residente.
2. Residentes fuera de la UE/EEE: tributan al 24% sobre los ingresos íntegros, sin posibilidad de deducir gastos, salvo que un convenio de doble imposición disponga otra cosa. La situación de los residentes en Gibraltar debe analizarse caso por caso, ya que depende de su residencia fiscal efectiva y de la normativa aplicable en cada momento.

Además de la fiscalidad del alquiler, los no residentes deben recordar que la titularidad de un inmueble en España no destinado a vivienda habitual genera, con independencia de que se alquile o no, una imputación de renta anual y obligaciones fiscales propias que conviene revisar conjuntamente con la tributación del alquiler vacacional.

Comunidades de propietarios: el obstáculo que muchos olvidan

Tener la licencia VFT en regla no es garantía de poder alquilar libremente si vives en un edificio o urbanización en régimen de propiedad horizontal. La Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad de propietarios, mediante acuerdo adoptado por mayoría de tres quintos de propietarios y de cuotas de participación, limitar, condicionar e incluso prohibir el uso turístico de las viviendas, así como establecer cuotas especiales a cargo de quienes ejerzan esta actividad para compensar el mayor uso de zonas comunes.

En urbanizaciones de la Costa del Sol y el Campo de Gibraltar con alta proporción de segundas residencias, estos acuerdos son cada vez más frecuentes, impulsados por vecinos que residen todo el año y que perciben el alquiler turístico como una molestia. Antes de anunciar tu vivienda este verano, revisa los estatutos vigentes y las últimas actas de la comunidad: un acuerdo de este tipo, válidamente adoptado, puede dejar sin efecto tu licencia VFT a todos los efectos prácticos.

Cómo prepararse antes de alquilar este verano

Con la temporada ya iniciada, lo más eficiente es seguir un orden claro:

1. Revisa la situación urbanística y de comunidad de la vivienda antes de anunciarla en cualquier plataforma.
2. Tramita o verifica el número de registro VFT si todavía no lo tienes o si has cambiado de titularidad recientemente.
3. Define el régimen fiscal aplicable según seas residente o no residente, y según los servicios que vayas a prestar junto al alojamiento.
4. Lleva un registro ordenado de ingresos y gastos desde el primer día, anticipando que la plataforma reportará tus datos a Hacienda mediante el modelo 179.
5. Consulta antes de firmar contratos de gestión con empresas de alquiler vacacional, que en ocasiones asumen obligaciones que en realidad corresponden al propietario.

En RF Abogados acompañamos a propietarios de la Costa del Sol y el Campo de Gibraltar en todo este proceso: desde la tramitación del registro VFT y la revisión de la normativa de la comunidad, hasta la planificación fiscal del alquiler vacacional para residentes y no residentes.